Как правильно составить договор аренды нежилого помещения

Содержание

Договор аренды нежилого помещения: Образец 2

Как правильно составить договор аренды нежилого помещения

Как я уже ранее написал, правильно составленный договор аренды нежилого помещения может защитить права, как арендодателя, так и арендатора. Поскольку самыми незащищенными арендаторами обычно являются простые ИПешники, на этой странице приведу образец договора аренды нежилого помещения, составленный в большей мере для защиты прав арендаторов.

Итак, образец договора аренды в интересах Арендатора:

Договор аренды нежилого помещения (образец)

город ____                                                                                                      «___»____________20_____г

__________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице директора ____________________, действующего на основании устава, с одной стороны и __________________________________________________________________________  в лице ____________________________________________________________________________, действующего на основании _______________________________________________, именуемое(ый) в дальнейшем «Арендодатель», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование помещение по адресу:  ___________________________________________________________________общей площадью ________кв.м., из них торговая — ________кв.м., для размещения на предоставленной площади _______________________________________.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Предоставить по акту приема-передачи помещение в состоянии, пригодном для его эксплуатации.

2.1.2. Обеспечивать арендованное помещение электроснабжением, тепло/водоснабжением,  канализацией, производить капитальный ремонт.

2.1.3. Не менее чем за 30 дней в письменной форме уведомить Арендатора об изменении размера арендной платы, изменении или расторжении настоящего договора.

2.1.4. Устранять последствия аварий и повреждений занимаемого Арендатором помещения, возникших не по вине Арендатора.

2.1.5. Арендодатель обязан предоставить Арендатору помещение соответствующее установленным нормам противопожарной безопасности, оборудованное системой пожарной сигнализации и иными требуемыми техническими средствами противопожарной безопасности.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать арендуемые помещения исключительно по назначению, указанному в п.1.1. Договора.

2.2.2. Содержать предоставляемое помещение в соответствии с требованиями санитарных и противопожарных правил, отвечать за санитарное и противопожарное состояние арендуемого помещения.

2.2.3. Вносить арендную плату и оплачивать иные дополнительные расходы по содержанию арендуемого помещения,  в сроки, установленные настоящим договором.

2.2.4. По окончанию срока действия данного договора вернуть Арендодателюарендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

2.2.5. Обеспечивать представителям Арендодателя беспрепятственный доступ в помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора.

2.2.6. Производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения.

2.2.7. Не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя.

2.2.8. Возместить Арендодателю в полном объеме ущерб, причиненный по вине Арендатора.

2.3. Арендатор вправе сдавать арендованное помещение, как в целом, так и часть его в субаренду.

2.4. Арендатор вправе свободно размещать рекламные конструкции на внешней стороне здания без дополнительной арендной платы.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1 Арендная плата по настоящему договору состоит из двух частей: постоянной и переменной.

3.1.1 Постоянная часть оплаты определяется как произведение арендной ставки на общую площадь арендуемого помещения и составляет ___________(_____________________________________________) рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц.

Коммунальные и эксплуатационные расходы включены в постоянную часть арендной платы. Размер постоянной части арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раз в год и не более чем на действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ.

3.1.2 Переменная часть арендной платы состоит из фактически понесенных затрат Арендодателя  по оплате  электроэнергии, услуг телефонии, услуг охраны.

Арендатор вправе заключить прямые договоры с поставщиками этих услуг. Оплата по таким договорам не входит в арендную плату и производится Арендатором самостоятельно.

3.2 Арендатор ежемесячно, не позднее 10 (Десятого) числа расчетного месяца оплачивает Арендодателю постоянную часть оплаты, установленную п.п.3.1.1, 3.1.2 настоящего договора.

3.3 Переменная часть арендной платы оплачивается в течение трех банковских дней с момента выставления счета-фактуры Арендодателем.

3.4. Арендная плата производится перечислением на расчетный счет Арендодателя.

3.5. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы не более одного раза в год, предварительно письменно уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 (Тридцать) дней.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя, подлежит зачету в счет оплаты аренды.

4. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Стороны установили, что настоящий договор аренды подлежит досрочному расторжению, если:

4.1.1. Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

4.1.2. Арендатор существенно ухудшает состояние арендуемого имущества.

4.1.3.Арендатор просрочил внесение арендной платы на два месяца и более.

4.2. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора уведомив об этом Арендодателя за 30 дней.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляется неустойка в размере одной трехсотшестидесятой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.2. Уплата неустойки, установленной настоящим договором, не освобождает Арендатора от выполнения им своих обязательств, а также от устранения нарушений.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Предоставление и возврат арендуемого помещения оформляется двусторонним актом приема-передачи.

6.2. Арендаторобязан обеспечить соблюдение пропускного режима, установленного на предприятии, допуск работников и транспорта осуществлять в соответствии с внутриобъектовым режимом.

6.3. Стоимость произведенных Арендатором неотделимых улучшений арендованных помещений подлежит зачету в счет оплаты арендной платы по соглашению сторон.

6.4. Арендодатель не несет какой либо ответственности за сохранность имущества, находящегося в арендуемых помещениях. Обеспечение сохранности имущества, находящегося в арендуемых помещениях, является обязанностью Арендатора.

6.5. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. Все споры по настоящему договору рассматриваются в арбитражном суде/суде общей юрисдикции по месту нахождения истца.

6.7. Настоящий договор заключается в двух экземплярах.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор заключен на срок с «___»____________20___г. по «___»____________20___г.

7.2. В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если Арендатор продолжает пользоваться арендуемым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПОДПИСИ  СТОРОН

Арендодатель:                                                                               Арендатор:

Источник: http://74nedvizhimost.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-obrazec-2

Договор аренды помещения

Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам.

Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения.

Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды.

В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это  «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир.

Читайте также  Договор купли продажи картины у физического лица

Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к.

они не являются объектами договоров аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Объекты договоров аренды недвижимости

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Форма договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):

  1. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре.
  2. Договор аренды обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
  3. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
  4. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
  5. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
  6. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.

Источник: http://smway.ru/dogovor-arendyi-pomeshheniya/

Как правильно оформить договор аренды нежилого помещения?

Создание бизнеса требует уже на старте арендовать помещение. Как и любая сторона бизнес-деятельности, аренда помещения, так же требует грамотного оформления документов, чтобы избежать потери средств.

статьи:

  • Тонкости оформления договора аренды
  • Акт приема передачи имущества

Тонкости оформления договора аренды нежилого помещения

При оформлении договора аренды нежилого помещения важно соблюсти его форму. Как указано в ГК РФ, для таких договоров характерна простая письменная форма.

Кроме того, в обязательном порядке в документе должны быть прописаны существенные условия, такие как:

  • Полный адрес.
  • Общая площадь.
  • Этажность.
  • Регистрационные данные, указанные в свидетельстве о праве собственности.
  • Срок.
  • Сумму.

Дополнительно соглашение стоит подвергнуть нотариальной регистрации. Это поможет зафиксировать его подлинность.

Стоит учитывать, что такой договор заключается на срок от трех лет. Начало срока действия договора совпадает с моментом подписания акта приема-передачи имущества.

Если в договоре не будет указан срок, то он будет считаться таким, что заключен на неопределенный период.

Кроме того, документ будет считаться бессрочным и в том случае если по окончании срока действия договора стороны не заявили о своем желании его расторгнуть.

Важно! Обязательным условием для договоров такого типа читается фиксирование суммы арендной платы. Если в документе не будет предусмотрено это условие, то он будет считаться недействительным.

Расчет с собственником допускается как в денежной форме, так и в форме другого имущества, товаров или услуг. Однако, это возможно только по предварительной договоренности с арендодателем.

Ставка арендной платы может меняться, но не чаще чем один раз в год. В ряде случаев закон предоставляет возможность заемщику требовать пересмотра условий арендной платы.

Так, это возможно если эксплуатационные характеристики имущества, за которые несет ответственность владелец, значительно ухудшились.

Важной особенностью договора является обязательное наличие условий о распределении издержек на содержание недвижимости. Как правило, текущий ремонт выполняется за счет съемщика.

Кроме того, арендатор оплачивает и такие расходы, как:

  1. Вывоз ТБО.
  2. Коммунальные услуги.
  3. Обеспечение охраны здания.
  4. Затраты на телефон, интернет.

Совет. Все расходы важно детализировать как можно тщательнее для того, чтобы избежать претензий со стороны арендодателей.

Дополнительно в договоре прописываются условия его расторжения и форс-мажорные обстоятельства. Чаще всего, при наступлении зафиксированных форс-мажорных обстоятельств арендатор имеет право в определенный срок не вносить арендную плату.

Также по желанию сторон в документ вносятся дополнительные условия. Важнейшим и наиболее распространенным из них является вопрос субаренды. По согласованию с владельцем, съемщик может сдать часть помещения в субаренду, однако, при этом стоит обязательно учитывать, что срок субаренды не должен превышать срока действия основного договора и противоречить его условиям.

Договор аренды нежилого помещения

Акт приема передачи имущества при заключении договора аренды

После подписания договора аренды нежилого помещения для его фактического перехода необходимо составить акт приема-передачи имущества. Этот документ составляется в двух экземплярах и подписывается с двух сторон.

Перед составлением акта проводят осмотр помещения и установление его фактического состояния.

При обнаружении недостатков арендатор в праве требовать:

  • Их безвозмездное устранение.
  • Снижение арендной ставки.
  • Удержание расходов, понесенных на их устранение.
  • Досрочное расторжение договора.

Аренда помещения под мини-отель – дело довольно серьезное, ведь от правильности выбора объекта и соблюдения всех формальностей напрямую зависят успех и безопасность бизнеса.

Для того чтобы максимально обезопасить свой проект стоит тщательно изучить требования, предъявляющиеся к помещению, и договор аренды и предусмотреть в нем все возможные как благоприятные, так и неблагоприятные обстоятельства.

Такие меры помогут избежать неоправданных претензий и финансовых рисков.

сюжет расскажет о «подводных камнях» при оформлении и пользовании коммерческой недвижимости

Статья написана профессионалами. Поделитесь ей в социальных сетях!

Читайте также  Как выглядит спецификация к договору

Источник: http://pravo-doma.ru/arenda/kak-pravilno-oformit-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости

Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?

Проверка помещения

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.

Проверка арендодателя

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на [сайте Федеральной налоговой службы]https://www.nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Заключение договора

Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре.

Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке.

В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие.

Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться.

Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Кто оплачивает коммунальные платежи

В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.

Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки).

Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора.

Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора.

Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст.

310 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;

— переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;

— арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;

— имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращён обеспечительный платёж

Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.

Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0

Источник: https://secretmag.ru/business/methods/pravila-arendy.htm

Договор аренды нежилого помещения

20:28, 23 июля 2016 3   0   4557

При возникновении необходимости заключения договора аренды нежилого помещения для организации коммерческой или благотворительной деятельности в обязательном порядке должен быть оформлен документ в письменной форме с дальнейшей регистрацией в государственной организации, наделенной соответствующими полномочиями. До оформления договора необходимо предварительно проконсультироваться у юриста об изменениях, внесенных в законодательные акты РФ.

Условия и необходимая документация для заключения договора

При составлении договора аренды нежилого помещения необходимо подготовить:

  1. Устав об учреждении компании.
  2. Подробные реквизиты компании.
  3. Заверенное свидетельство об организации компании.
  4. Госсвидетельство ИНН.
  5. Выписку о внесении в ЕГРП.
  6. Удостоверяющие полномочия документы представителя компании (арендодателя).
  7. Подтверждающие личность документы представителя компании арендатора.

Необходимо учитывать, что договор аренды, заключаемый сроком более 1 года, вступает в силу только после регистрации в Федеральной службе регистрации кадастров.

Для регистрации заключенного договора в ФРС необходимо предъявить следующие документы:

  1. Заполненное заявление о госрегистрации.
  2. Квитанцию об оплате госпошлины.
  3. Подтверждающие полномочия лица подающего заявление о государственной регистрации (доверенность, заверенную в нотариальной конторе).
  4. Договор аренды на нежилое помещение.
  5. Письменное согласие собственника имущества на возможную передачу помещений в субаренду.
  6. Копию (паспорта), подтверждающую личность представителя арендатора.
Читайте также  Договор купли продажи непродовольственных товаров образец

Особенности оформления договора

При составлении договора необходимо учитывать некоторые его особенности.

Предмет договора

В заключаемом договоре обязательном порядке должно быть: полное описание арендуемого объекта с указанием адреса, этажа, где расположены помещения, занимаемой площади, а также приложен точный поэтажный (если необходимо) план всех помещений.

При заключении договора проверяются (свидетельство на право собственности, доверенность на право заключить договор, договор аренды) документы арендодателя и арендатора.

В договоре должно оговариваться право арендатора сдавать арендуемые помещения в поднаем субарендатору. В договоре также должны быть указаны права третьих лиц (если таковые имеются) на сдаваемые помещения с указанием обременения.

При сдаче в аренду помещений, ранее относившимся к жилым, должно быть документальное подтверждение с разрешением перевода в нежилой сектор. В договоре указывается специализация предприятия, которое будет размещено в арендуемом помещении при нарушении данного пункта, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения

Передача помещений арендатору

В договоре должен быть указан конкретный срок сдачи и приемки помещений арендатором. При передаче помещений составляется акт с описанием состояния технологического и другого оборудования, систем энергоснабжения, отопления и вентиляции.

При наличии неисправного оборудования необходимо указать, что ремонт будет производиться арендатором в счет оплаты за аренду помещений.

Продолжительность срока аренды

При заключении договора аренды сроком более 1 года в обязательном порядке производится регистрация в государственном кадастре. При отсутствии срока аренды в договоре договор считается заключенным на неопределенный срок и регистрации не подлежит. Все изменения, вносимые в договор после его подписания должны быть доведены в письменной форме в орган регистрации.

Для избежания государственной регистрации договора аренды между сторонами заключается соглашение на срок 11 месяцев или бессрочно.

Оплата за арендованные помещения

В договоре обязательно оговаривается порядок оплаты коммунальных платежей, а стоимость оплаты (по действующему законодательству) нельзя менять более 1 раза в течение года.

В договоре должно быть указано – за чей счет будет производиться капремонт (по закону эта обязанность возложена на арендодателя), а текущий производится арендатором. При изменении порядка оплаты ремонтных работ производится перерасчет с отнесением суммы согласно заключенному договору.

Арендатор – права и обязанности

Арендатор должен принять/передать арендуемые помещения по акту.

При эксплуатации помещений арендатор обязан поддерживать установленное оборудование и помещения в хорошем состоянии и производить текущий ремонт за свой счет.

При ведении работ, если производится улучшенная отделка стен и оснащение дополнительным оборудованием, оплата должна согласовываться в обязательном порядке с арендодателем.

Последствия и ответственность сторон договора

При нарушении договорных обязательств арендатором санкции, которые к нему могут применяться, указаны в законодательных актах и перечислять их в договоре нет необходимости.

Изменения, вносимые в договор\прекращение договора

После регистрации предприятия и начала его деятельности арендатор в течение 1 месяца должен сообщить в налоговою инспекцию в письменной форме о начале работы. Нарушение срока влечет за собой наложение штрафа в размере 10-20% от полученного дохода.

Договор аренды, заключенный между сторонами, при возражении одной из сторон может быть расторгнут только по решению суда.

Каждая из сторон может в одностороннем порядке выйти из договора предварительно, предупредив об этом другую сторону.

При расторжении договора по обоюдному согласию составляется соглашение и акт сдачи помещения с указанием конкретной даты освобождения помещений и сроков выплаты арендных платежей.

Разрешение конфликтных ситуаций и споров

Возникшие споры между сторонами лучше разрешать в досудебном порядке, а при невозможности прийти к обоюдному соглашению в судебной инстанции. С подачей иска в арбитражный суд с изложением всех обстоятельств спора между сторонами.

Своевременное и правильное оформление договора аренды нежилых помещений позволяет избежать конфликтов между сторонами договора.

Источник: http://lawestate.ru/nezhilye/dogovor-arendyi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор аренды нежилого помещения: особенности и юридические тонкости

Договор аренды нежилого помещения – это разновидность соглашения между владельцем недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.

Основная информация

Согласно договоренности участников сделки заключаться он может не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и простой.

Данная бумага не является типовой, законодательством не предусмотрено четкое содержание и ее структура.

Форма договора – свободная, но при этом имеется несколько основных пунктов, в которых должны быть прописаны основные условия и нюансы договоренности. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и желания сторон.

Данная бумага консенсуальна – вступает в действие не в момент передачи объекта в пользование арендатору, а только после достижения участниками сделки договоренности по всем вопросам. Кроме того она является возмездной, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.

Действие определенных обязанностей и существующих прав, связанных с соглашением начинается с минуты его подписания, только в том случае если оно не требует регистрации, иначе – с ее момента.

Стороны сделки – участники

Участники – владелец, объекта недвижимого имущества и арендодатель. Субъекты все физические и юридические лица.

Размер взноса за услуги регистрации, а также список бумаг, необходимый для ее проведения для предприятий и физических лиц отличается.

В том случае если арендатор – государство, то возникают дополнительные обязательства!

Период действия

В бумаге данного типа может быть указан срок, либо он не устанавливается вообще. Если помещение сдается в аренду менее чем на год, то регистрация не предусмотрена.

Поэтому во избежание лишней волокиты и расходов, стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть пролонгирован на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то согласно законодательству арендатор обладает правом первоочередности, для подстраховки в документе можно прописать этот момент отдельным пунктом.

Если в конце срока договоренность не была расторгнута, и между участниками сделки сохраняются отношения, то бумага автоматически продлевается на неопределенный период времени.

Когда договоренность не имеет сроков действия, то регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно оговорить правила его расторжения.

Когда период соглашения превышает 365 дней, то моментом его подписания считается день его регистрации, до этого юридическую силу он не имеет.

Примерный перечень необходимый для составления договора

Регистрация соглашения осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:

  1. Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
  2. Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
  3. Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
  4. Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
  5. Для юридических – полный пакет учредительных документов.
  6. Квитанцию об уплате государственной пошлины.
  7. Паспорт кадастровый на нежилой объект.

Другие бумаги, предусмотренные ГК РФ, список которых перед заключением сделки следует уточнить у юристов.

Договор аренды нежилого объекта: особенности

Документ данного вида относится к обычным типовым бумагам и составление его в произвольной форме запрещено.

Примерный бланк можно скачать из интернета или воспользоваться помощью юриста.

При формировании положения данной бумаги берутся во внимание интересы участников сделки и ее экономические особенности.

В тексте документа необходимо отразить:

  • юридический статус сторон;
  • вид налогообложения владельца недвижимого имущества;
  • период аренды и возможность ее автоматической пролонгации;
  • возможность изменения суммы арендной платы;
  • способ внесения оплаты и сроки за коммунальные услуги;
  • необходимость в получении гарантийного платежа;
  • права сторон сдавать недвижимое имущество в субаренду;
  • траты на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
  • права третьей стороны;
  • страховка;
  • ограничение на использование имущества;
  • наличие некачественного имущества;
  • ответственность, которую несут стороны при наступлении ЧС;
  • и другое.

При составлении соглашения, перечисленные выше детали, отражаются в письменной форме.

После этого могут быть внесены некоторые корректировки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы во время составления документа.

Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать в сетях Интернет или во избежание разногласий обратиться за помощью к юристу.

Договор с правом выкупа: особенности

При составлении бланка соглашения следует обратить внимание на определенные моменты:

  • необходимость в указании подробной характеристики нежилого помещения, передаваемого в аренду;
  • документ должен быть составлен в письменном виде если период действия бумаги более года, в том случае если арендатор, либо арендодатель юридическое лицо, то в независимости от него;
  • если срок превышает год, то такое соглашение требует регистрации.

В отношении стоимости:

  • входит в арендную плату сумма выкупа либо нет;
  • выкупная стоимость фиксирована ли нет;
  • индексируется ли цена.

Грамотный подход – залог успеха и спокойствия в будущем!

Источник: http://FinansKrug.ru/pravo/arenda-nejilogo-pomescheniya.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: